枚方にはまだない？西成のボロ戸建てが「カフェ風民泊」に生まれ変わり大変身を遂げた【ひらつー不動産】

みなさん、こんにちは〜！！ばばっち＠ひらつーです！

「ダイケンリフォームサービスの上野っちで〜す！今日は枚方を出て京阪電車からの堺筋線に乗り、西成区は天下茶屋にやってきましたー！！」

「・・・（上野っち？）って、あれ？上野社長、ダイケンさんはいつもふろ＠ひらつーが取材していましたよね？！」

誕生日ケーキ食べて、ウォシュレットを生んだ会社の「ゆりかご浴槽」でギクシャク混浴しながら次世代のリフォーム見てきた【ひらつー不動産】より。

「あぁ・・・なんか今日は僕より大事な用があるみたいなんよ（寂）」

「えっ、一体何が・・・」

※ふろ＠ひらつーはこの日、某ジャニーズのライブに行ってました（笑）

「それよりばばっち、『民泊』って知ってる？」

「なんか聞いたことあります！日本に来た外国人の観光客が格安で泊まるところ・・・というイメージです」

ここでチェックポイント

民泊とは？
ホテルや旅館といった宿泊施設ではなく、個人宅に一部や空き別荘、マンションに空き室などに宿泊すること。民間の宿泊施設。
最近では「Airbnb（エアービーアンドビー）」という、部屋を貸したい人と部屋を借りたい旅行者とをつなぐ、米国発の民泊サイトも話題に。
※旅館業の許可は必要です。

「これ、今から見に行く民泊のイメージパースやねん。実はボロボロの一軒家を民泊として使えるようにこんな風にリフォームしたんよ」
※パースとは建物の外観や室内を立体的な絵にしたもの。

「わぁ！お洒落！！なんか思ってたイメージと違いました

」

下町情緒あふれる天下茶屋商店街

「それはどういう経緯で？そしてなぜ天下茶屋？」

「天下茶屋がある西成はアクセスもいいし、最近民泊の施設が結構出来てきてるエリアやねん。

内外装のカラーイメージは、A&K worksさんという会社がデザインして、うちがリフォームの工事をした案件。

そう、そのA&K worksさんとこの民泊の不動産オーナーさんとうちのダイケンリフォームとのコラボ物件ということで、今日ひらつーの取材のあとに
『天下茶屋ボロ戸建アフター見学会』
（このイベント）
ってのをやるねん」

「な、なんですか？そのインパクト大タイトルは（笑）」

「Facebookで告知したら、あっという間に40人以上が申し込みしてくれてん（笑）
今、日本ってどんどん古い空き家が増えてるねんけどあれって昔と今の建築基準法が違うから建て替えができないという理由も結構あるねん。
道路幅とかの関係で。更地か廃墟かどっちかしか選択しかないねんな。
けどそれをうまいことキレイにリフォームして、こうやって民泊にしてビジネスにしたり色々できるからみんなの関心も高いよね。
今から行くとこも築60年でしばらく空き家やってん。前は鍼灸院をされてたみたい」

こちらが今から行く民泊のリフォーム前。年季入っています。

中はこんなかんじ。

「へ〜、じゃあ結構古い建物なんですね。本当にさっきのパース通りになってるんですか？（疑）」

「なってるで〜・・・ほら、あそこ！」

「えっ！？めちゃ可愛らしい！」

「まぁまぁ、ええから入り〜」

「ふろさんには内緒やで・・・・」

「ふろさんごめん…って、ちゃう（笑）
おおおおおーーー！！めっちゃキレイ！」

「イメージパースがこれやねんけど、1階はキッチン・洗面所・シャワー・トイレ、そしてテーブルやソファを置いてリビングスペースとして使えますね」

「ダウンライトも素敵・・・

」

1階全体のイメージパース

まずはこの赤丸部分、実際にどんなのか見ていきましょう！

こちらがキッチンと洗面＆シャワールーム。

前はどうだったかも比較してみます↓
Before

元はこんな暗ーい感じだったキッチンが・・・

After

こうなりました！！
ここでワイワイ泊まりにきたみんなで料理をすることも可能。

ちょっと懐かしい、おばあちゃんちを思い出すような模様の入った窓ガラス。
こちらは元々あったものを残しています。

「こうやって見ると新鮮！レトロで素敵〜

」

Before

黄ばんだ洗面台があった洗面所は・・・

After

真っ白な洗面台、そして隣にはシャワールームが。
もうしばらくはあんなに黄ばみません。
ちゃんと区切られているのもうれしいですね！

スペースの確保と外国人の利用が多いことを考え、湯船は置いていません。
これで十分なんです！

洗面台ではこうやってシャンプーもできますよ〜！！（笑）

続いてこちらの赤丸部分。

Before

一応ウォシュレット付きだけど、タイルがちょっと寒々しい感じだったトイレが・・・

After

ほっこりできそうな癒やし系トイレに。
グリーンの壁もアクセントになっています。

反対側には手洗いが。

「ここは元々お風呂があってん。こんな感じで」

こちらは、この後始まる『天下茶屋ボロ戸建アフター見学会』に向けて展示するビフォーアフター写真たち。
こうやってみると一目瞭然。
これから民泊をやりたい！古民家をリフォームしたい！という人にはたまらない見学会というわけですね。

このドアはリクシルのものを使用。

「おしゃれ！こういうドア好きです

」

電気や換気扇のスイッチは英語表記に。
外国人が泊まることをきちんと想定してあります。

『stairs（階段）』のスイッチをオンにして、先ほどの青いドアの向こうにある階段へ・・・

Before

これは一体どこへつながっているんでしょう。登るのがちょっと怖い、年季の入った階段が・・・

After

なんということでしょう！
先に光が見える、登りたくなるような階段に！！
表面はダイノックシートを貼って木目調にしているそう。
さぁ、登りましょう！

まずは
Before

Beforeの登った先はこれ。うん、想像通りです。

After

「わぉ！変身しすぎーーーー！！！この奥の部屋は一体？」

「あーこれは女子ルームね」

2階のイメージパース

女子ルームはここ。

ドアの向こうは勾配天井が素敵な空間♪

「女子ルームって言ったけど、まぁがっつりは区切らへんけど程よくプライバシー守れる部屋やね。例えば家族で来たならお母さんと娘さんはここで寝るとか」

イメージパースはこんな感じ。

「なるほど〜」

大きな窓もあるので、適度に隣の部屋とコミュニケーションをとることができます。

嫌になったらロールスクリーンでシャットアウト。シャッ

※本当は嫌ちゃいますよ

「（やっぱふろさんやないと心が通じひんか・・・

）」

お次は反対側を見ていきましょう。

スッキリ！開放感ある空間になっています！！

ちなみにもう一度パースを見ると、ベッドが女子ルームと合わせて6台置くことができますね。
これで最大6人が泊まれるということになります！

「おっ、この窓もそのままですか？」

「そうやね！」

もちろん鍵もそのまま。これがまたいい味出しています！！

この窓の隣には小物などをディスプレイしてニッチ代わりにしたり、ちょっとした荷物を置けるスペースが。

そして奥にはクローゼットと不思議な位置に物置があります。

「これは元々収納があった場所で、トランクを入れてもらったりもできるね」

「2階は元々3部屋に分かれててん。それを2つの空間にした訳やな〜」

「ちなみにテーマはあるんですか？」

「もともと建具や照明などは当社でプランニングしていて、内装イメージはカフェ風かな」

「たしかに壁や照明など細かい部分まで凝ってて可愛いカフェって感じですね

」

ばばっちが細部に見とれている間に上野社長は見学会の準備中。
真面目な上野っちです。

ちょっと気になる「お金」のはなし

準備が落ち着いたところで・・・
ちょっと気になる民泊の「お金」事情を聞かせて！上野社長！！

「ちなみに上野っち・・・じゃない、上野社長。普段やっている一般家庭のリフォームと民泊のリフォームってやっぱ違うんですが？なんていうか…進め方とか〜提案の仕方とか〜」

「全然ちゃうね。まず考え方を変えないとできない。
一般のマンションや戸建てのリフォームってキレイにすることで生活が変わっていって、毎日楽しく幸せに過ごせることが目的やん？
けど民泊はちゃうんよ。まずはその民泊にしたい建物をいくらで買ったかを聞くねん。
普通の家やったらありえへん。ばばっちの家なんぼで買ったん？とかリフォームする前に聞いたら失礼やろ？（笑）」

「確かに（笑）いくらで買ったか聞いてどうするんですか？」

「なんぼで買って、なんぼでリフォームして、なんぼで民泊やりたい人に貸して（ビジネスを目的とし、自分で経営しない場合）、どれくらい儲かるかっていう話をせなあかんのよ。
そこで、利回り率を計算して具体的に話をするんです。立地と周辺の相場からベッド数がこれだけで、毎月の賃料が概ね見えてくるよね。

見えてくるというよりも僕も勉強して分かる事やけどね。

で、これだけの賃料を得るためには、やっぱり見栄えも重視したリフォームをしなくちゃいけない」

ここでチェックポイント

利回り率＝年間家賃収入÷初期費用（不動産購入額＋リフォーム代など）×100
※固定資産税・賃貸管理費などを含めない『表面利回り』での計算です。

この利回りとは、簡単に言うと支出に対する利益の割合のこと。民泊として購入する前にその建物の収益性を考えなくてはなりません。
この計算ででた利回り率が高いほど、収益性が高い→儲かる可能性大！ってことなんです。

お金のはなしと関係ないけど、入り口のドアも素敵。

「例えば、（この物件ではなく、あくまで仮説のお話）

この物件の条件で、民泊施設としての相場賃料が15万だったとします。

15万×12か月で年間180万の家賃収入になる。

そして物件の購入費用が600万円だとすれば、オーナーさんの利益に貢献しなきゃいけないので

必然とリフォームに費やす・費やせる費用は決まってくる。
リフォームは、水廻りの設備や内装の仕様をランクUPする、すなわちお金をかければ当然より良い物が出来上がるってことやね」

「例えば、どこからどう見ても宿泊者を魅了するように、リフォームで1200万費やしたとするよね。

年間家賃収入180万÷初期費用（不動産購入額600万＋リフォーム代など1200万）×100

これだと利回りは10％という数字になります。

一般的に利回り10％って悪くない数字だけど、投資した金額を上まわるまでに10年かかるよね」

「ほうほう、10年・・・」

「先に言ったように、このようなリフォームはオーナーさんの利益に貢献しなければいけないのが、僕たちリフォーム業の大事な務め。

簡単に言えば、もっとリフォーム費用を抑えて、且つ見栄えや使い勝手も良い間取りに

プランニングして、利回りが15％位出るような内容にすればどうでしょう？」

「オーナーさんはうれしいですよね！」

「そう、もちろんオーナーさんは喜ぶよね。

15％出れば約6年少しで初期投資を取り戻し、その後はプラスになるばかりだからね。

今日ご紹介した物件も数字は公に出来ませんが、オーナーさんも納得の利回りになったからです。

これが一般ユーザーさんにご提案するリフォームと、民泊運営というご商売でされる場合の提案の大きな違いやねん」

イメージパース

「後は、圧倒的なスピードとイメージしやすい完成イメージパースを必ず作る事。
今日ご紹介した物件は、オーナーさんが民泊を経営したい人に貸す物件になります。

実は、民泊を経営したいけど良質な物件が無い！探してる！と言う人は結構多いんです」

2階のイメージパース

「そして、オーナーさんからすれば、工事完成から民泊したい人に貸すまでの期間って短ければ短いほど良いよね。
理想は工事後即に決まって貸し出すパターン。それだけ早く賃料が入ってくるからね。

そこで、工事開始前に当社が作った完成イメージパースがとても役立ちます。

このパースを募集に載せてもらうんです」

「なるほど、パースがあったらわかりやすいですよね！」

「パースを見た民泊経営で借りたい人は、絶対こう思う。

「ほんとにこんな内装になるの？」

「ほんとになったらこの賃料で借りて民泊したい！」

ってね。

事実、こちらの物件もパースを活用し賃貸で募集をされましたが、工事期間中に

申し込みが入りパース通りに仕上がったら借りたいという人が現れたんです。

これが圧倒的なスピードです！！」

「利回りの向上・分かりやすい完成イメージパース・パースを活用した賃貸募集。
これら全てオーナーさんの利益に貢献することに直結する。僕はそう思ってます。そして有難いことに、こちらのオーナーさんからは次の民泊施設のリフォーム見積依頼もいただいてます」

「上野っち・・・かっこいい！！あ、上野社長！（汗）」

「一つのリフォームに真摯に向き合い、真面目に取り組めばきっと良い縁が生まれる。

大事な事はクライアントの側に立って、どのような提案が出来るか。

これは、一般ユーザーさんのリフォームでも同じことやね」

「勉強になりました！ちなみに、枚方にも民泊ってあるんですか？」

「あるのはある！けど少ないんちゃうかな？」

（取材同行できていたカトゥー）
「枚方でやってみようかな・・いや冗談やけど（笑）」
※宿泊料とみなすことができる対価を得て人を宿泊させる業を営む者については、旅館業法第3条の許可を取得する必要があります。（枚方市HPより）

「ぜひぜひ〜！」

ザワザワ・・・・「おじゃましまーす！」

「天下茶屋ボロ戸建アフター見学会」参加のみなさんが来られたので、私たちはここを後にしました・・・

ちなみに、デザインを手掛けたA&K worksさんの代表安倍さんと川瀬さんも来られていました。（写真は川瀬さん）
お二人ともセンスがキラリと光る素敵な女性

さすがこの民泊をデザインしただけのことがあります！！

いかがでしたか？
ダイケンリフォームサービスがA&K worksさんと手がけた西成天下茶屋の『民泊』。
一般住宅だけでなく、美容院やゲストハウス、~~おっさんやのに~~「大人カワイイ」リノベーションしたり・・・そして今回の民泊！なんでもやっちゃう上野社長、ほんますごいです！
実を言うと、私ばばっち自宅のプチリフォーム（ほんまのプチ）も先日やってもらいました（笑）