家賃とローンは比べちゃダメ！？お家のお悩みズバッと解説 〜前編〜【ひらつー不動産】

これはまずは年返済比率の話をしましょう。

収入に対して住宅ローンの割合を◯%までに抑えなさいねという計算式があるんです。

簡単に言うと、年収が400万円以上なら、その内のローンの返済を35%以下にしなさいよと決まってるんです。

例えばこの人が年収450万円なら月々の返済が約13万円までならローンを借りられるんです。

でも額面の年収が450万円で月々13万円の返済となるとしんどいですよね？

あくまでもこの年返済比率というのは銀行の考え方。

ぼくたちの感覚としては20〜25％ぐらいで考えるとみなさんだいたい納得してもらえます。

年収450万円で20%なら月々75000円ぐらいです。

それなら額としても現実的ですよね。

でもここで少し深堀りすると、どんな家を建てたいですか？というところなんです。

逆に言うと月々の返済額がわかるということは借入金額が出てしまうんですね。

金利が何%かによりますけど、月々75000円だと安い金利で借りても2500〜2800万円ぐらいしか借りられないです。

ヘタしたら建売りも買えないってことになるんですよ。

だからどれぐらいの予算がいいんですか？って質問に対しては、

一点は銀行から借りられる額の年返済比率というものがありますよ、

二点目はライフプランを作成したほうがいいですよってことですね。

年返済比率の話は、年収全体の35%の中でしか話をしないんです。

でもライフプランであれば年収全体で話をします。

今後の人生では、昇給も退職金もあるし、逆に転職とか、奥さんが子供の世話で時短勤務になったりとか色んな出来事があるんですよね。

そういった話をライフプランでさせてもらいます。

それでいうと、この方はすごく良いところに目を付けてくれてると思います。

例えば、チラシに入ってた近所の建売住宅が4000万円ぐらいやから、ウチもこれぐらいかな〜ってなると思うんですけど、それがアナタの予算では無いんですよ。

なのでこの予算の設定っていうのはすごく大事ですね。

家づくり寺子屋でお伝えしてるのは、総予算っていうのは3つの定義からなっていて、自己資金、援助金、借入金、この合計ですよと。

年返済比率とかライフプランはこの3つ目の借入金の話をしているから、自己資金がゼロなのか、500万円あるのか。
親などからの援助金がある人もいるので、総予算っていうのはその全てを踏まえた上でになりますね。

借入金だけが総予算じゃないよっていうことです。

どれくらいの年収ならどれくらいの値段の家っていうのは、さっきも話した年返済比率の話とリンクしますね。

やはり総予算を決めることが大事になってきます。

家ってなんとなくこれぐらいでしょ？って額が、京阪エリアやと3000〜4000万円。

でもそれに対しての根拠は無いんですよ。

よくあるのが、月々の返済額と家賃を比べてしまって、家賃と同じぐらいだから払えるよねと。

でもそこって金利の影響も受けて変動するんですよ。

金利が上がれば月々の返済額も上がってしまうので、そこだけで考えてしまうのはコワイですね。

建売って周辺の家賃の相場から月々の返済額を設定してお家の値段を決めてるところもあるみたいですからね。

そりゃ家賃と同じぐらいや！ってなりますよね。

あと、どれくらいの大きさの家を建てられるのかについてですが、家の大きさっていうのは土地の大きさ次第やね。

土地3000万円の場所に2000万円の家を建てるのと、同じ土地の広さで土地1億円の場所に2000万円の家を建てるのとでは家の大きさは一緒やからね。

地域ごとにどれくらいの金額ならどれくらいの広さっていうのは、やっぱり駅の近くは土地の単価が高いですね。

くずは駅周辺なら坪単価100万円は超えます。

くずはで坪単価130万円っていうのも見たことありますよ。

その分、価格に見合った利便性はあると思いますね。

土地の選び方、これはその人が何に重きを置くかによりますね。

立地のいい場所っていうのは駅に近いとかで、やっぱり土地が高いです。

はじめに皆さんが希望を出されるのは駅から徒歩10分以内。

でもまぁ予算内やと無いんですよね。

なのでそこから徒歩15分以内、20分以内…と広げていって探す感じです。

自転車ならOKとか、バスに乗ってもOKとか。

やっぱりこの先30〜40年通勤すると考えたら、自分にとって苦にならない、どこまで許容できるかですね。

駅までの距離を重視する方もいますし、お子さんの学校で考える方もいます。

本当にその方のライフスタイルによって変わってくるので、ご自身が『ココを重視したい』と思うポイントで探されるのが良いと思いますね。

お家を買うタイミングの不動の1位は、圧倒的にお子さんが小学校に入るタイミングですね。

お友達関係のこともあるので、入学前に引っ越したいという方が多いです。

だいたい3年前ぐらい、お子さんが3歳ぐらいかな。

それくらいから考え出すと余裕を持って土地探しから家づくりができます。

タイミングに関しては早ければ早いほうがいいかなと思います。

ただ、土地探しで『もうちょっと待ったらもっと条件の良い土地が出るかも』は無いです。

『この予算でこの地域で探す』となると、正直どれだけ待っても似たような条件の土地しか出てこないです。

だいたい周期でいうと3ヶ月ぐらいを目安にしてもらえたらいいと思います。

それ以上待って出てこなければ条件を変える必要があるかと。

もっと条件の良い土地を探すとなるとシビアな話、予算を上げるしかないです。

予算が上がれば上がるほど条件の良い土地が出てきます。

それも地域を重視されてのことなんですが、例えばお子さんの小学校を重視されているのであれば、小学校に通うのは6年間だけなんです。

でも親御さんはこの先40年とかその場所で暮らしますよね？

なので考え方によっては親御さんの住む場所を重視されたほうがいい場合もあります。

もちろんその人それぞれなので、どこを重視されるかに正解は無いですね。

家の間取り、これはどうやっても持て余すと思います。

例えば子どもが2人いて4人家族、子どもが独立したら2人暮らしになるので、それはどうやっても持て余しますよね。

それを見越して狭い家で暮らすっていうのも、子どもがいるうちはしんどいと思いますし。

そこはもう割り切って、子どもが孫を連れて帰ってきたときに泊まる部屋にしたり、もしくは趣味の部屋にしたりですね。

それこそ最初は大きな一部屋で、子どもが大きくなったら壁を作って2部屋に分けて、独立したら壁を外して一部屋に戻したり。

最初から将来を見据えては難しいですね。住む人間の数が変わるので。

あと、家にかけるお金のベストなバランス、適正価格ですか。

これはもう家づくり寺子屋の中でもお話している方程式の考え方ですよね。

家を建てるときにかかるお金ってどうやって計算します？

普通はそうですよね。

でもそれだとおそらく予算オーバーになります。

まずは最初の質問でもあったように、総予算を出すのが重要です。

そして大事なのはそこから引き算することです。

残ったお金で土地を探す、もしくは建物を建てるんです。

土地と建物のどちらを重視するかは好きに決めて大丈夫ですよ。

AでもBでも正解はアナタが決めてください。

ただ一番言いたいのはライフプランをして総予算を明確に決めないと、AにもBにもいけないよということです。

総予算の定義はさっき言ったように自己資金・援助金・住宅ローンの3つです。

この総予算さえ明確にしたら、あとは建物か土地かどちらを優先しますか？というところです。

エリア重視で選ぶのか、家重視で選ぶのか、それはその人によっての良いバランスを選択してもらったら大丈夫ですね。

なので土地や建物のバランスや、総予算にいくらかけられるのかによって色々変わってくるので、ぜひ相談しにきてくださいね！